In den ersten neun Monaten 2016 lag das Umsatzvolumen auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen bei insgesamt rund 5,0 Mio. m² (Eigennutzungen und Vermietungen). Damit bewegt sich der Umsatz leicht (+3 Prozent) über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. 5- und 10-jährige Durchschnittswerte wurden um 20 Prozent bzw. 43 Prozent deutlich übertroffen. Während die Umsätze durch Eigennutzer im Jahresvergleich stabil blieben, legten die Vermietungsumsätze um 5 Prozent zu.
„2016 wird als neues Rekordjahr in die Geschichte des Logistikflächenmarktes eingehen – so viel scheint schon jetzt sicher. Unter anderem angetrieben durch den Onlinehandel wird die Nachfrage der Unternehmen nach neuen Logistikflächen auch im vierten Quartal einen sehr erfreulichen Umsatz generieren. Zum Jahresende könnte die 6,5 Mio. m² Marke erreicht werden“, so Frank Weber, bei JLL Head of Industrial Agency Germany. Bundesweit seien allein durch E-Commerce-Unternehmen im laufenden Jahr bislang ca. 348.000 m² umgesetzt.
In den Big 5 Flächenumsatz leicht rückläufig
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) machte der Dreivierteljahresumsatz mit insgesamt rund 1,48 Mio. m² 5 Prozent weniger aus als im Vergleichszeitraum 2015, verursacht vor allem durch das im laufenden Jahr deutlich niedrigere Ergebnis im 3. Quartal. Der fünfjährige Durchschnittswert der ersten drei Quartale wurde erreicht, der zehnjährige Vergleichswert um 14 Prozent übertroffen. Das größte Plus verzeichnete im Jahresvergleich die Region Frankfurt mit 22 Prozent. Ebenfalls positiv schnitten die Regionen München (11 Prozent) und Berlin (10 Prozent) ab. Düsseldorf, wo ein gewisser Sättigungseffekt durch das herausragende Ergebnis im Vorjahreszeitraum und ein zunehmend fehlendes Angebot zu registrieren ist sowie Hamburg mit gleichermaßen überproportionalem Rückgang bei den Umsätzen in der Größenordnung ab 5.000 m², mussten Einbußen von 55 Prozent bzw. 12Prozent hinnehmen.
Drei der vier größten Abschlüsse in den Big 5 wurden im dritten Quartal getätigt, darunter auch die Anmietung von rund 43.000 m² durch den Online-Händler ASOS in Großbeeren bei Berlin und je ca. 35.000 m² als Eigennutzerdeals in Gernsheim bei Frankfurt durch einen Logistiker und in Henstedt-Ulzburg bei Hamburg durch Netto. Insgesamt entfallen 35 Prozent des Umsatzes auf Handelsunternehmen, weitere 32 Prozent auf Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung. Industrieunternehmen kommen auf 19 Prozent.
„Der Angebotsmangel in der Größenordnung ab 5.000 m² begleitet die Big 5 nun schon seit geraumer Zeit. Zum einen spielt eine fehlende Grundstücksverfügbarkeit für Logistikimmobilien eine Rolle, dies aus planerischen bzw. kommunalpolitischen Gründen oder wegen konkurrierender Nutzungen“, so Weber. Andererseits sei zwar auch zu beobachten, dass die Verknappung zu etwas mehr spekulativer Bautätigkeit bzw. Planung geführt hat, so zum Beispiel in der Region Rhein-Main an den Standorten Ginsheim (30.000 m²), Weiterstadt (35.000 m²) und kurzfristig auch in Groß-Gerau (20.000 m²). „Zur spürbaren Entlastung tragen diese Volumina allerdings nicht bei. Den Unternehmen in den BIG 5 bleibt daher nur, in die weitere Umgebung auszuweichen, wo die Verfügbarkeit an Grundstücken deutlich besser ist“, so der Logistikvermietungsexperte.
In München sind die höchsten Lagerflächenmieten zu zahlen
Auch nach neun Monaten zeigt sich bei den Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² in allen betrachteten Regionen eine stabile Entwicklung. Bis auf Frankfurt, wo ein leichter Anstieg wahrscheinlich ist, wird sich daran auch bis Ende des Jahres nichts ändern. Am meisten müssen die Nutzer mit 6,75 Euro/m²/Monat in München zahlen. Deutlich darunter bewegen sich die Regionen Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat). Noch günstiger sind Flächen in der Region Berlin zu bekommen: Auch in den besten Lagen liegen die Spitzenwerte dort nur bei 4,70 Euro/m²/Monat.
Neuer Umsatzrekord außerhalb der Big 5 Ballungsräume
Das Umsatzvolumen außerhalb der Big 5 Ballungsräume* eilt von Rekord zu Rekord: 3,51 Mio. m² ist eine noch nie nach neun Monaten erreichte Größenordnung: Gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 6 Prozent, fünf- und zehnjährige Durchschnittswerte um 31 Prozent bzw. 61 Prozent getoppt. Dabei liegen alle drei Quartale des laufenden Jahres über den Volumina der jeweiligen Zeiträume in 2015. Rund 57 Prozent des Umsatzes wurden durch Vermietungen generiert, sie legten im Jahresvergleich um 3 Prozent zu. Bei den Umsätzen durch Eigennutzer war ein Plus von 11 Prozent zu verbuchen. Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung sorgten für die meisten Umsätze, ihr angemietetes oder eigengenutztes Flächenvolumen macht 1,24 Mio. m² aus, der Handel kommt auf 1,15 Mio. m². Knapp unter der 1 Mio. m² – Marke bewegt sich die Industrie.
Das Ruhrgebiet bleibt Top Umsatz-Performer. Mit 885.000 m² und damit einem Viertel des Umsatzes außerhalb der Big 5 ist bereits drei Monate vor Ende des Jahres ein doppelt so hohes Flächenvolumen wie in Gesamt 2011 erreicht, das bis dato als Rekordjahr galt. Das Ruhrgebiet profitierte von einer Reihe großflächiger Umsätze, darunter auch die drei größten Deals bundesweit: im dritten Quartal mietete die Metro Group für ihre neuen Zentrallager (Metro CC und Real) am Standort Marl insgesamt rund 225.000 m² Lagerfläche in zwei eigenständigen Gebäuden an und gibt dafür die bestehenden Standorte in Kamen, Unna und Essen auf. Die neuen Flächen sollen Anfang 2018 fertiggestellt werden. Bereits im ersten Halbjahr waren großflächige Abschlüsse von Amazon in Werne und von Opel (Eigennutzer) in Bochum zu notieren. Insgesamt entfielen im Ruhrgebiet 92 Prozent des Umsatzes auf Neubauten/Projektentwicklungen, in den übrigen Regionen liegt dieser Anteil bei durchschnittlich 75 Prozent.
Über 60 Prozent der Flächenumsätze im Ruhrgebiet wurden durch Handelsunternehmen generiert, ein überdurchschnittlich hoher Anteil. „Das Ruhrgebiet, auch in den letzten Jahren in punkto Umsatz-Ranking immer unter den Top-Standorten, steht nicht zuletzt aufgrund seiner hohen Einwohnerzahl und Bevölkerungsdichte als Absatzmarkt im Fokus vieler Unternehmen. Dabei profitiert die Region von der relativ guten Grundstücksverfügbarkeit und den im Vergleich mit anderen Ballungsräumen niedrigeren Grundstückspreisen. Das Potential für weitere großflächige Logistikansiedlungen ist enorm“, so Weber. Aber auch insgesamt seien die Standorte zwischen den Ballungsräumen oft notwendige Knotenpunkte in den jeweiligen Netzwerkstrukturen von Kontraktlogistikern. Auch für Investoren gelte ein Engagement in den ‚peripheren‘ Regionen mittlerweile als selbstverständlich. „Oft sind hier die entscheidenden Bedingungen gegeben: Mieterbonität, akzeptabler Grundstückseinstand, langfristige Mietverträge. Bei Projektentwicklungen machen das fehlende Flächenangebot und steigende Grundstückspreise in den BIG 5 die Anziehungskraft dieser Standorte aus“, so Weber. Und weiter: „Unter dem Gesichtspunkt einer optimierten Logistikinfrastruktur-Versorgung für den deutschen Markt, immerhin der größte in Europa, gehen wir davon aus, dass auch und gerade diese Standorte weiterhin sehr gefragt bleiben und für hohe Umsatzvolumina sorgen werden.“
*In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein (Eigennutzer und Vermietungen)
Meldung: Jll
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