Die deutschen Metropolen wachsen. Bis zum Jahr 2030 steigen die Einwohnerzahlen in den sieben größten Städten deutlich, in Berlin um durchschnittlich 12 Prozent, in München um volle 32 Prozent. Die Folgen: es wird zunehmend enger in den Städten, die Immobilienmärkte stehen unter Druck. Gefragt sind nun zukunftsfähige Konzepte, die den steigenden Expansionsdruck und die zunehmende Verdichtung der Städte gezielt angehen. In seinem dritten Marktbericht Büroimmobilien Deutschland beleuchtet WealthCap die Lösungsansätze der größten Städte und stellt fünf Lösungsansätze aus unterschiedlichen Metropolen vor.
1. Frankfurt baut in die Höhe
„Die Frankfurter Skyline wächst täglich, man könnte auch sagen, Frankfurt baut weiter in die Höhe, aktueller Trend sind hochwertige Wohnhochhäuser“, so Oliver Schwebel, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Frankfurt GmbH. In der Metropole am Main gibt es keine Beschränkungen in die Höhe. Aktuell befinden sich allein hier 15 Wohn- und Bürohochhäuser im Bau. Denn Frankfurt expandiert mit mehr als 15.000 sozialversicherungspflichtigen – vornehmlich jungen, internationalen – Einwohnern jährlich. Viele Unternehmen am Standort entwickeln sich erfreulich und bauen deshalb ihre Aktivitäten aus.
2. München wächst in die Metropolregion
„München ist eine wachsende Stadt in einer wachsenden Metropolregion“, erklärt Stephan Reiß-Schmidt, Leiter der Stadtentwicklungsplanung der Landeshauptstadt München. Mit rund 5.000 Einwohnern je Quadratkilometer ist München bereits heute die am dichtesten besiedelte Stadt Deutschlands, sodass Nachverdichtung nur noch in begrenztem Ausmaß in Frage kommt. Mehr Polyzentralität – also nicht nur ein Stadtzentrum, sondern mehrere, durch öffentliche Verkehrsmittel verknüpfte und funktional miteinander in Beziehung stehende Zentren in der Metropolregion – wird damit zu einer möglichen Zukunftsstrategie für die bayerische Landeshauptstadt und ihr Umland.
3. Hamburg setzt auf Nachverdichtung
„Stadtentwicklung findet in Hamburg insbesondere innerstädtisch, an vielen Orten statt“, erläutert Dr. Rolf Strittmatter, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Hamburg. Die Hansestadt wird im allgemeinen Expansionsdruck der Metropolen durch seine HafenCity entlastet, welche die Innenstadt um rund 40 Prozent erweitert. Neben dem Fortschritt bei der Realisierung der HafenCity bieten beispielsweise das neue Quartier Mitte Altona und die Überdeckelung der Autobahn A7 vielfältige innerstädtische Potenziale. Hinzu kommt eine gut geplante Nachverdichtung mit Augenmaß, um kompakte, urbane und vielseitige Quartiere zu schaffen. „Mehr Stadt in der Stadt“ lautet das Hamburger Motto.
4. Stuttgart verfolgt innovative Konzepte
„Stuttgart sieht sich dem aktuell starken Expansionsdruck in besonderer Weise ausgesetzt, denn anders als in anderen Städten herrscht bei uns nicht nur in den Innenstadtbezirken, sondern auch im sogenannten Speckgürtel akuter Flächenmangel“, sagt Martin Armbruster von der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart. Um Unternehmen im Wettbewerb der Städte dennoch adäquate Flächen anbieten zu können, setzt die Stadt Stuttgart zunehmend auf innovative Ansätze, wie etwa Smart-Working-Konzepte zur Optimierung bestehender Büroflächen oder die urbane Produktion, also eine wirtschaftliche, nachhaltige und mitarbeiterfreundliche Produktion und Logistik innerhalb der Städte.
5. Berlins Start-up-Szene gestaltet den Wandel
„Berlin ist extrem attraktiv für junge, kreative Talente. Das zukünftige Wachstum der Stadt wird davon stark geprägt sein“, erklärt Dr. Stefan Franzke, Sprecher der Geschäftsführung der Berlin Partner für Wirtschaft und Technologie GmbH. Deutschlandweit verzeichnet Berlin den größten Anteil der Internet-Gründungsunternehmen und zieht damit gerade junge, gut ausgebildete Zuwanderer in die Metropole. Flächenknappheit ist vorrangig in der Innenstadt zu finden, viele Start-ups aus der Technologie- und Medienbranche drängen als potenzielle Mieter auf den Markt und suchen insbesondere moderne Büroflächen. Im Zentrum werden Flächen teurer und knapper, sodass auch hier bereits ausgewichen werden muss.
Volkswirtschaftliche Entwicklung
Die deutsche Wirtschaft ist robust gewachsen. Konjunktur und Arbeitsmarkt zeigen positive Indikatoren für die deutschen Immobilienmärkt. Zinsen und Renditen bleiben weiter niedrig, wohingegen die Inflationserwartung ansteigt.
Gewerbe- und Büroimmobilienmarkt
Der Investitionsmarkt bei Gewerbeimmobilien wird durch Angebotsknappheit bei hoher Nachfrage geprägt. In den ersten neun Monaten 2016 belief sich das gewerbliche Transaktionsvolumen deutschlandweit auf 32,4 Mrd. EUR (Vorjahr: 38,2 Mrd. EUR), das sind rund 15 Prozent weniger als im Vorjahr. Die Bürovermietungsmärkte profitieren von der wirtschaftlichen Lage in Deutschland und den steigenden Beschäftigungszahlen. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 2016 in den TOP-7-Standorten 2,7 Mio. qm Büromietfläche neu vermietet. Im Gegenzug ist der Leerstand weiter deutlich gesunken.
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Meldung: Wealthcap
