Trotz steigender Preise für Wohneigentum ist Kaufen in vielen Regionen Deutschlands immer noch lohnender als Mieten. Vielerorts heißt es jedoch “Augen auf beim Immobilienkauf”, denn die Kaufpreise haben die Mieten dort weit abgehängt.
Experten raten dann dazu, das Investment in eine Immobilie sehr sorgfältig zu prüfen. Das gilt sowohl für Selbstnutzer als auch Investoren, die eine Immobilie als Geldanlage nutzen wollen. Der Postbank Wohnatlas 2017, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen hat, gibt einen Überblick über das regionale Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen.
Entscheidend für die Bewertung eines Immobilieninvestments ist bei einer günstigen Entwicklung der Haushaltszahlen und der Einkommen in einer Region das Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis: Wie viele durchschnittliche Jahresmieten kostet eine normal ausgestattete 100-Quadratmeter-Wohnung? Je kleiner dieser sogenannte Vervielfältiger ausfällt, umso höher die Ertragschancen – sowohl für Vermieter, die mit den Mieteinnahmen die Immobilie finanzieren wollen, als auch für Selbstnutzer, die keine steigenden Mieten mehr zahlen möchten.
“Wohnimmobilien zu vergleichsweise moderaten Preisen finden sich in 195 der 402 Landkreise und kreisfreien Städte”, erläutert Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. “Dort werden für den Kauf einer Immobilie nicht mehr als rund 20 Jahresnettokaltmieten fällig, in 51 Kreisen sogar nur bis zu rund 15 Jahresmieten.” Bundesweit reicht die Spanne von zehn Jahresnettokaltmieten im thüringischen Kyffhäuserkreis bis zu knapp 61 im Landkreis Nordfriesland, zu dem die begehrten Lagen auf Sylt gehören.
Große Unterschiede zwischen Stadt und Land
Besonders hoch in Relation zu den Mieten sind die Kaufpreise an der Küste und in einer Reihe von Kreisen in Süddeutschland. Die positive Wirtschaftsentwicklung im Süden der Republik zieht immer mehr Arbeitnehmer an, zusätzlich befeuern die niedrigen Zinsen die Nachfrage am Immobilienmarkt. Eine Sonderentwicklung gibt es an Nord- und Ostsee. Hier sind vor allem Ferienimmobilien begehrt. Die Mehrheit der Kreise, in denen die Kaufpreise bis auf das 25-fache und mehr der örtlichen Jahresmieten angestiegen sind, liegt in Bayern. Ähnlich sieht es bundesweit in den großen Städten aus, während auf dem Land im Verhältnis zu den örtlichen Mieten noch günstigere Preise zu finden sind.
Tabelle:
Preise für Wohneigentum in Anzahl der Jahresnettokaltmieten
Rang Stadt/Kreis Kaufpreis in Jahresmieten
1 Nordfriesland, Landkreis 60,9
2 Aurich, Landkreis 41,4
3 Miesbach, Landkreis 38,8
4 Wittmund, Landkreis 36,9
5 Vorpommern-Rügen, Landkreis 36,8
6 Starnberg, Landkreis 35,1
7 Rostock, Landkreis 34,6
8 München, Landeshauptstadt 33,4
9 Ebersberg, Landkreis 32,8
10 Dachau, Landkreis 32,0
…
393. Dessau-Roßlau, Stadt 12,3
394. Sömmerda, Landkreis 12,1
395. Anhalt-Bitterfeld, Landkreis 11,7
396. Salzlandkreis, Landkreis 11,7
397. Zwickau, Landkreis 11,6
398. Goslar, Landkreis 11,6
399. Jerichower Land, Landkreis 11,5
400. Vogtlandkreis, Landkreis 10,7
401. Osterode am Harz, Landkreis 10,3
402. Kyffhäuserkreis, Landkreis 10,1
Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI
Im Vergleich der deutschen Großstädte bieten Dortmund, Essen, Bremen und Hannover im Verhältnis zu den örtlichen Mieten noch vergleichsweise günstige Preise. In diesen Städten ist ein Investment in Wohneigentum also besonders attraktiv, denn die Mietpreise sind bereits relativ hoch, die Immobilienpreise dagegen noch moderat. Besonders in Bremen und Hannover haben kaufinteressierte Mieter die Chance, als Eigentümer günstiger wegzukommen. Mit rund 31 bzw. 28 Prozent verschlingen die Mieten bereits jetzt einen vergleichsweise hohen Anteil der regionalen Durchschnittseinkommen. Die Kosten für eine Baufinanzierung könnten aufgrund des niedrigen Zinsniveaus geringer ausfallen als die bisherige Mietzahlung.
Gemessen am Mietniveau sind die Immobilienpreise in den drei größten deutschen Städten besonders hoch. In Berlin werden für Käufer rund 29, in Hamburg 30 und in München sogar 33 Jahresnettokaltmieten fällig.
Tabelle:
Preisniveau in deutschen Großstädten
Stadt Kaufpreis in Jahresnettokaltmieten Anteil Kaltmiete
am Einkommen*
München 33,4 44,1%
Hamburg 30,4 36,7%
Berlin 29,3 37,8%
Frankfurt am Main 27,0 40,7%
Düsseldorf 26,5 31,5%
Stuttgart 26,0 38,1%
Köln 24,6 36,5%
Nürnberg 23,9 32,3%
Leipzig 23,8 27,9%
Dresden 23,5 30,2%
Hannover** 20,8 27,9%
Bremen 19,8 30,5%
Essen 18,3 25,5%
Dortmund 18,2 27,1%
Deutsche Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern (Stand 2015)
*Anteil durchschnittliche Jahreskaltmiete für eine
70-Quadratmeter-Wohnung am verfügbaren Pro-Kopf-Jahreseinkommen des
Kreises im Jahr 2016
**Region Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI
Nicht nur die Zahlen entscheiden
“Ob ein Immobilienkauf ein sinnvolles Investment ist, hängt auch immer von den Lebensumständen ab. Die entscheidende Frage lautet darum: Passt die Immobilie zu mir und meiner Zukunftsplanung?”, betont Georg Hoogendijk. Die Investition in Wohneigentum kann dann durchaus auch in Regionen sinnvoll sein, in denen die Immobilienpreise im Vergleich zu den Mieten eher hoch sind. Auch Bausubstanz, Ausstattung und Lage können hohe Preise rechtfertigen. “Wohnimmobilien sind zudem die einzige Form der Alterssicherung, von der man sofort profitieren kann, einfach indem man einzieht und die Lebensqualität steigert”, sagt Immobilienexperte Hoogendijk. “Für viele zahlt sich der Traum von den eigenen vier Wänden damit doppelt aus. Denn im Rentenalter mietfrei zu wohnen, bedeutet eine deutliche Erhöhung des verfügbaren Einkommens.”
Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse stehen Kaufpreise in Relation zu den örtlichen Mieten.
