Ein politisch und wirtschaftlich turbulentes Jahr ist vorbei. Politisch sind die Machtblöcke auf Konfrontationskurs. Geopolitisch genauso wie wirtschaftlich. “Keine zwei Jahre hat US-Präsident Donald Trump gebraucht, um die Weltordnung in ihren Grundfesten zu erschüttern. Handelskriege, deren Androhung oder die Aufkündigung von internationalen Vereinbarungen wie dem Pariser Klimaschutzabkommen, dem Atomabkommen mit dem Iran oder dem Ausstieg der USA aus dem bilateralen INF-Vertrag mit Russland, die Vernichtung aller landgestützten Flugkörper mittlerer und kurzer Reichweiten betreffend, sind Instrumente dieser destabilisierenden Politik”, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

“Das größte Risiko für die Weltwirtschaft sind derzeit die Politiker und ihre Ego-Trips. Hier gilt der Plural. Denn Donald Trump steht diesbezüglich nicht allein. Eine Kooperation unter den wichtigsten Volkswirtschaften, wie sie während der Finanzkrise erfolgte, kann heute zum Beispiel nicht mehr als selbstverständlich vorausgesetzt werden.”

Die Staaten der Welt bewegen sich nicht mehr aufeinander zu – sondern voneinander weg. Paradebeispiel: Großbritannien, sonst ein Muster an wirtschaftspolitischem Pragmatismus, steuert auf einen ungeordneten Austritt aus der EU zu, weil die konservative Partei von Regierungschefin Theresa May gespalten ist zwischen EU-Skeptikern und EU-Hassern. Auch das jüngst von May gewonnene Misstrauensvotum gibt nur bedingt Grund zu Hoffnung. In Italien, immerhin ebenfalls ein G7-Staat, regieren schwer zu berechnende Populisten. Staatsbankrott nicht ausgeschlossen. Die Liste ließe sich um viele weitere Beispiele verlängern. “Summa summarum: Ein eher düsteres Szenario, verfinstert darüber hinaus durch die enorme Schuldenlast der Weltwirtschaft.

Der weltweite Schuldenstand der Staaten, Unternehmen und privaten Haushalte ist nach Zahlen des Internationalen Währungsfonds seit 2007 von 179 Prozent der Wirtschaftsleistung auf 225 Prozent emporgeschossen. Und ein Großteil des Wachstums, das die Industriestaaten seit der Finanzkrise erlebt haben, ist auf diese gestiegene Verschuldung zurückzuführen und nicht auf nachhaltige Faktoren wie etwa ein Wachstum der Produktivität. Schulden und noch mehr Schulden stehen zum Beispiel hinter dem bemerkenswerten Wachstumsschub, den die Vereinigten Staaten derzeit erleben”, gibt Timo Tschammler zu bedenken.

Was heißt das alles für die Immobilienbranche?

Im Rückblick auf 2018 lässt sich zumindest konstatieren, dass bislang weder das moderat angestiegene Zinsniveau, noch ein immobilienmarktimmanenter Aspekt wie ein zu schnell sich ausweitendes Flächenangebot oder ein unvorsichtiges Verhalten der Akteure selbst Anzeichen für einen Zykluswendepunkt gegeben haben.”

Vor dem beschriebenen politischen Hintergrund sehen nach Ansicht von JLL viele Anleger ihr Heil in der Asset-Klasse Immobilien: “Und es gibt gute Gründe, warum diese Entwicklung auch 2019 anhalten und die Nachfrage nach Immobilien hoch bleiben wird. Neben den fehlenden Alternativen entscheiden sich immer mehr Investoren für eine Erhöhung ihrer Immobilienanlagequoten. Zahlreiche Pensionsfonds und Versicherungen haben einen immensen Kapitaldruck und bereits kleine Veränderungen in der Anlagestrategie haben enorme quantitative Effekte auf den Immobilienmarkt”, so Tschammler.

“Vorausschauend auf das neue Jahr bezogen droht die größte Gefahr für den deutschen Immobilienmarkt von Seiten einer möglichen Verschärfung der globalen Handelsrestriktionen sowie durch einen ungeordneten Brexit. Dann könnte auch die immer noch gute wirtschaftliche Lage Deutschlands in Mitleidenschaft gezogen werden. Es bliebe dann abzuwarten, ob die EZB ihren Zinsanstiegskurs fortsetzt, oder ob sie sich in einer Situation wiederfindet, der sie mit geldpolitischen Maßnahmen begegnen will, um die EU-Wirtschaft zu stützen. Dann wäre ein Zinsanstieg erst einmal ad acta gelegt.”

2018 wurden bundesweit gut 61,5 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien investiert – ein neuer Rekord. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, ergibt sich ein Gesamtumsatz von gut 77,8 Mrd. Euro. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report von BNP Paribas Real Estate, der Ende Januar veröffentlicht wird.

“Nach drei sehr guten Jahren wurde 2018 erwartungsgemäß erstmals die 60-Mrd.-Euro-Schwelle durchbrochen”, stellt Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, fest. “Das außergewöhnliche Vorjahresergebnis wurde damit noch einmal um knapp 6 Prozent übertroffen. Trotz gesenkter BIP-Prognosen für die nächsten zwei Jahre und sich eintrübender Stimmungsindikatoren bleibt das Interesse der Investoren an deutschen Immobilien also ungebrochen hoch.”

Büro-Investments dominierten das Marktgeschehen (fast 29,7 Mrd. Euro; 48 Prozent des Gesamtergebnisses). Vor allem einzelne Bürohäuser, auf die über 27,1 Mrd. Euro entfallen, standen im Fokus der Käufer. Insgesamt konnten 65 Einzelverkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Absoluter Spitzenreiter ist Frankfurt, wo alleine 19 Großabschlüsse registriert wurden. Sowohl deutsche als auch ausländische Anleger setzen auf eine mittelfristig sehr positive Entwicklung der Bankenmetropole. Aber auch in München (15), Berlin (12) und Hamburg (7) wurde eine ganze Reihe großvolumiger Bürotransaktionen getätigt. Auf Platz zwei folgen Einzelhandelsimmobilien, die 11,2 Mrd. Euro (18 Prozent) zum Umsatz beisteuern. Fach- und Supermärkte stehen bei den Investoren grundsätzlich nach wie vor sehr hoch im Kurs, genauso wie Highstreet-Objekte in den absoluten Top-Lagen. Dagegen herrscht auf Investorenseite Verunsicherung bezüglich der Entwicklung bei Shoppingcentern. Weiterhin auf Erfolgskurs sind Logistik-Investments, die auf 7,2 Mrd. Euro (12 Prozent) kommen und damit das zweitbeste Resultat aller Zeiten erzielen. Auch Hotels haben ihren Höhenflug fortgesetzt, auch wenn sie mit gut 4 Mrd. Euro (6,5 Prozent) rund 4 Prozent unter ihrem Vorjahreswert liegen. Das deutlich höhere Niveau im Vergleich zu früheren Jahren wurde aber erneut eindrucksvoll bestätigt.

Auf die Big 7 entfielen 2018 deutlich mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens (46 von 79 Mrd. Euro). Besonders signifikant ist die Dominanz bei der nachgefragtesten Assetklasse, den Büroimmobilien. Hier wurden im Schnitt der letzten Jahre (seit 2012) rund 80 Prozent in Immobilien der Big 7 investiert, ergänzt Timo Tschammler, JLL.

Einzeltransaktionen steuern also gut 46 Mrd. Euro zum Gesamtergebnis bei. Die Bedeutung von Portfoliodeals hat sich weiter verringert: Mit gut 15,5 Mrd. Euro liegt das Resultat in diesem Marktsegment 20 Prozent niedriger als im Vorjahr. Auch der Anteil am Gesamtvolumen liegt mit 25 Prozent auf dem niedrigsten Niveau der letzten fünf Jahre. Bemerkenswert ist, dass bei Paketverkäufen in fast allen Assetklassen rückläufige Investitionsvolumina gegenüber dem Vorjahr zu beobachten sind. Verantwortlich hierfür ist jedoch nicht ein rückläufiges Interesse der Anleger, sondern in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot.

Auch Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, fokussiert Big 7: “Besonders im Blickpunkt der Investoren standen die A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart. Auf sie entfallen zusammen gut 38,65 Mrd. Euro, was einem Anteil von rund 63 Prozent am Gesamtergebnis entspricht. Dies ist ein neuer Rekord”.

Unangefochtener Spitzenreiter ist Frankfurt: Mit einem Umsatz von 10,23 Mrd. Euro hat erstmals ein deutscher Standort die 10-Mrd.-Euro-Schwelle überschritten. Auf Rang zwei platziert sich Berlin (7,43 Mrd. Euro). Gerade in der Hauptstadt übertrifft die Nachfrage allerdings weiterhin das Angebot, sodass bei ausreichendem Produkt ein noch höherer Umsatz erzielt worden wäre. Nur hauchdünn am Rekordvolumen des Jahres 2007 vorbeigeschrammt ist München (6,67 Mrd. Euro). Neue Rekordergebnisse verzeichnen Hamburg, wo mit 5,9 Mrd. Euro erst zum zweiten Mal eine Fünf vor dem Komma steht, Düsseldorf mit 3,9 Mrd. Euro und Stuttgart mit 2,54 Mrd. Euro. In Köln werden 1,98 Mrd. Euro notiert, womit die Domstadt nur ganz knapp an der 2-Mrd.-Euro-Hürde scheitert.

“Die auf den ersten Blick vielleicht überraschend gute Verfassung der deutschen Investmentmärkte spiegelt letztendlich die harten Rahmenbedingungen wider, die nach wie vor für Immobilien sprechen. Eine steigende Beschäftigung, ein weiteres, etwas moderateres, Wirtschaftswachstum und der Bedeutungsgewinn der großen Metropolen sprechen auch 2019 für starke Investmentmärkte. Vor diesem Hintergrund deutet alles darauf hin, dass die 50-Mrd.-Euro-Schwelle wieder deutlich übertroffen werden dürfte und ein Transaktionsvolumen zwischen 55 und 60 Mrd. Euro realistisch erscheint”, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen. Für den gesamten Investmentmarkt, inklusive Living, dürfte das Volumen dann mit rund 70 Mrd. Euro etwa 10 Prozent niedriger ausfallen als 2018, schließt Timo Tschammler.

Der Aufschwung am Investmentmarkt geht 2019 somit ins zehnte Jahr. Auch die bemerkenswerten Aktivitäten abseits von Mega-Transaktionen haben ihren Beitrag zu dieser Entwicklung geleistet. Das Transaktionsvolumen steigt kontinuierlich seit 2010. Inklusive der Nutzungsklasse “Living” (Wohn-Portfolios, Mikro-Wohnen und Pflegeimmobilien) summierte sich das gesamte Transaktionsvolumen nach Angaben von JLL sogar auf 79 Mrd. Euro. Der Bestwert aus dem Jahr 2015 (80,3 Mrd. Euro) wurde in dieser Gesamtbetrachtung allerdings nicht übertroffen, so CEO Timo Tschammler.

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