In den deutschen Metropolen haben die Wohnungspreise ausnahmslos stärker zugelegt als die Einkommen. In Deutschlands teuerster Stadt München müssen Interessenten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung 21 durchschnittliche Pro-Kopf-Jahreseinkommen auf den Tisch legen.

In Hamburg und Berlin werden dafür aktuell mehr als 15 Jahreseinkommen fällig, wobei die Kluft zwischen Einkommensentwicklung und Immobilienpreisen immer größer wird. So das Ergebnis der Postbank Studie Wohnatlas 2017, die die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe nimmt.

Preistreiber sind niedrige Zinsen und steigender Bedarf

„Die Situation auf den Immobilienmärkten ist der anhaltenden Niedrigzinsphase geschuldet“, sagt Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank. Festverzinsliche Geldanlagen sind vielfach unattraktiv geworden, Anleger setzen deshalb verstärkt auf das sogenannte Betongold. Zugleich erleichtern niedrige Zinsen die Immobilien-Finanzierung und die gestiegene Nachfrage treibt die Preise. Das Ende der Fahnenstange scheint noch nicht erreicht. „Wohneigentum bleibt in der anhaltenden Niedrigzinsphase in vielen Großstädten und ihrem Umland ein lohnenswertes Investment mit guten Chancen auf Wertsteigerung“, betont Marco Bargel.

Die Preisunterschiede für private Wohnimmobilien zwischen den einzelnen Regionen in Deutschland sind enorm – das zeigt ein Vergleich der 402 Landkreise und kreisfreien Städte im Bundesgebiet. Dabei wurden die regionalen Immobilienpreise und örtlichen Nettoeinkommen zueinander in Relation gesetzt. Das verfügbare Pro-Kopf-Jahreseinkommen ergibt sich aus der Summe verfügbarer Nettoeinkommen der privaten Haushalte einer Stadt dividiert durch ihre Bevölkerungszahl.

Spitzenreiter – noch vor München – ist der Landkreis Nordfriesland. Dort müssen im Schnitt mehr als 23 regionale Pro-Kopf-Jahreseinkommen** für 100 Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden. Für dieses Ergebnis ist jedoch ein Sondereffekt verantwortlich: Exklusive Ferienwohnungen, besonders auf Sylt, treiben die Preise nach oben. Auch in Freiburg im Breisgau (18,1), im Landkreis Miesbach (17,6), in Hamburg (15,9) und Berlin (15,8) sind die Preise in Relation zu den Einkommen sehr hoch.

Die günstigsten Immobilien finden sich im Landkreis Osterode am Harz*: Dort genügen 2,8 regionale Jahreseinkommen für den Kauf einer 100-Quardratmeter-Wohnung. Im Vogtlandkreis (3,1), in Wunsiedel im Fichtelgebirge (3,3) und im Kyffhäuserkreis (3,3) sind die Preise ähnlich niedrig. Bei den Städten liegen Zwickau und Goslar mit 3,6 am unteren Ende der Preisskala.

Immobilienmärkte mit starken Wachstumsraten

Seit 2012 sind die Immobilienpreise in den Städten generell kräftig angestiegen und haben vielerorts die Einkommensentwicklung hinter sich gelassen. In keiner Großstadt ist dieser Effekt so stark zu beobachten wie in Stuttgart: Während die verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen dort zwischen 2012 und 2016 inflationsbereinigt um 2,5 Prozent gestiegen sind, schnellten die Kaufpreise um rund 53 Prozent in die Höhe. Den zweitstärksten Anstieg bei den Preisen verzeichnet die Region Hannover: Immobilien verteuerten sich hier in diesem Zeitraum um knapp 44 Prozent, während die Menschen im Schnitt um rund zwölf Prozent besser verdienten. Auf Platz drei beim Kaufpreisanstieg liegt Köln mit rund 40 Prozent. Zugleich hatten die Kölner durchschnittlich gut zwölf Prozent mehr Geld in der Lohntüte.

Betrachtet man Immobilienpreise und regionale Einkommen im bundesweiten Vergleich, zeigt sich, dass der Quadratmeter in München am teuersten ist. Dort wird jedoch auch am besten verdient. Dennoch stiegen die Kaufpreise in der bayerischen Landeshauptstadt immer noch schneller als die Einkommen. Auch in Hamburg koppeln sich die Immobilienpreise von den Löhnen und Gehältern ab. Das Pro-Kopf-Einkommen in der Hansestadt ist vergleichbar mit dem in Köln, Stuttgart oder Düsseldorf – die Kaufpreise für Immobilien fallen aber deutlich höher aus. In Berlin bleiben die Einkommen ebenfalls besonders weit hinter den Immobilienpreisen zurück. Die Kaufpreise sind vergleichbar mit denen in Köln und Düsseldorf, nur wird in der Hauptstadt deutlich schlechter verdient als in den beiden Rhein-Metropolen.

Preise für 100 Quadratmeter Wohneigentum in Anzahl regionaler Jahreseinkommen pro Kopf**

Rang Stadt/ Kreis Jahreseinkommen für 100 qm
1. Landkreis Nordfriesland 23,3
2. München 21,0
3. Freiburg im Breisgau 18,1
4. Landkreis Miesbach 17,6
5. Hamburg 15,9
6. Berlin 15,8
7. Landkreis Aurich 15,8
8. Frankfurt am Main 15,7
9. Landkreis Starnberg 15,5
10. Landkreis München 15,4

393. Gera 3,8
394. Salzlandkreis 3,8
395. Landkreis Holzminden 3,7
396. Landkreis Jerichower Land 3,6
397. Landkreis Goslar 3,6
398. Landkreis Zwickau 3,6
399. Landkreis Kyffhäuserkreis 3,3
400. Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge 3,3
401. Landkreis Vogtlandkreis 3,1
402. Landkreis Osterode am Harz* 2,8

Quellen: Empirica (2017), MB Research (2016), Berechnungen HWWI

* Seit dem 1. November 2016 ist der Landkreis Osterode im Harz Teil des Landkreises Göttingen.

** Das verfügbare Jahreseinkommen pro Kopf entspricht dem Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) – abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.

Ranking der Großstädte
Einkommens- und Kaufpreisentwicklung 2012 bis 2016

Rang 1
Stadt München
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 21,0
Einkommen (2) 29.255
Anstieg Einkommen (3) 10,4 Prozent
Preis (4) 6149
Anstieg Preis (3) 37,7 Prozent

Rang 2
Stadt Hamburg
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 15,9
Einkommen (2) 24.357
Anstieg Einkommen (3) 2,8 Prozent
Preis (4) 3884
Anstieg Preis (3) 26,3 Prozent

Rang 3
Stadt Berlin
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 15,8
Einkommen (2) 20.529
Anstieg Einkommen (3) 9,2 Prozent
Preis (4) 3247
Anstieg Preis (3) 38,3 Prozent

Rang 4
Stadt Frankfurt am Main
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 15,7
Einkommen (2) 25.396
Anstieg Einkommen (3) 20,9 Prozent
Preis (4) 3985
Anstieg Preis (3) 28,9 Prozent

Rang 5
Stadt Stuttgart
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 14,2
Einkommen (2) 24.921
Anstieg Einkommen (3) 2,5 Prozent
Preis (4) 3535
Anstieg Preis (3) 53,4 Prozent

Rang 6
Stadt Köln
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 12,8
Einkommen (2) 23.520
Anstieg Einkommen (3) 12,4 Prozent
Preis (4) 3017
Anstieg Preis (3) 40,3 Prozent

Rang 7
Stadt Düsseldorf
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 11,9
Einkommen (2) 26.102
Anstieg Einkommen (3) 7,0 Prozent
Preis (4) 3116
Anstieg Preis (3) 28,8 Prozent

Rang 8
Stadt Nürnberg
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 11,0
Einkommen (2) 22.928
Anstieg Einkommen (3) 3,6 Prozent
Preis (4) 2525
Anstieg Preis (3) 38,5 Prozent

Rang 9
Stadt Dresden
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 10,1
Einkommen (2) 19.852
Anstieg Einkommen (3) 11,0 Prozent
Preis (4) 2009
Anstieg Preis (3) 16,5 Prozent

Rang 10
Stadt Leipzig
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 9,5
Einkommen (2) 18.860
Anstieg Einkommen (3) 10,1 Prozent
Preis (4) 1789
Anstieg Preis (3) 28,5 Prozent

Rang 11
Stadt Bremen
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 8,7
Einkommen (2) 21.108
Anstieg Einkommen (3) 2,8 Prozent
Preis (4) 1826
Anstieg Preis (3) 33,8 Prozent

Rang 12
Stadt Region Hannover
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 8,3
Einkommen (2) 22.646
Anstieg Einkommen (3) 11,9 Prozent
Preis (4) 1877
Anstieg Preis (3) 43,8 Prozent

Quellen: Empirica (2017), MB Research (2016), Statistisches Bundesamt (2017), Berechnungen HWWI

1 Preise für 100 Quadratmeter Wohneigentum in Anzahl regionaler  Jahreseinkommen pro Kopf
2 Verfügbare Pro-Kopf-Jahreseinkommen 2016
3 Wachstumsrate im Zeitraum 2012 bis 2016
4 Kaufpreis pro Quadratmeter 2016

Hintergrundinfos:
Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte. Im Fokus der vorliegenden Analyse steht die Entwicklung der Kaufpreise für Wohneigentum in Relation zur regionalen Einkommensentwicklung.

www.postbank.de

Meldung: Postbank

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