Gravierende methodische und inhaltliche Schwächen sind das Ergebnis einer neuen Studie der empirica AG, die erstmals untersucht, wie der Nachweis negativer städtebaulicher Folgen einer aufwertungsbedingten Verdrängung zu bewerkstelligen wäre und ob die zunehmende Ausweisung von sozialen Erhaltungsgebieten auf tragfähigen wissenschaftlichen Methoden beruht.

Insgesamt wurden im Rahmen der Studie 51 Gutachten aus Berlin und Hamburg untersucht. Die Ergebnisse dieser Gutachten können in vielen Fällen nicht stringent anhand der darin aufgeführten Analyse und Befragungen nachvollzogen werden. Die verwendete Methodik beinhaltet zahlreiche schwerwiegende Probleme hinsichtlich der Repräsentativität und der Reliabilität der Befragung sowie insbesondere auch der Validität der verwendeten Indikatoren.

„Die Ergebnisse der Studie zeigen, dass die Milieuschutz-Gutachten in Berlin und Hamburg wenig tatsächliche Aussagekraft haben und hier bisher eine tragfähige wissenschaftliche Grundlage fehlt“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstandsvorsitzender des Vereins zur Förderung von Wohneigentum in Berlin e. V. (VWB).

„Das schwache methodische Niveau ist erstaunlich, da in den zurückliegenden Jahrzehnten viele Gutachten geschrieben wurden. Aber ein wissenschaftlicher Austausch dazu findet bisher nicht statt“, bestätigt Professor Dr. Harald Simons von der empirica AG.

Die Ausweisung sozialer Erhaltungsgebiete, der sogenannte Milieuschutz, ist ein Instrument des besonderen Städtebaus, das seit rund zehn Jahren immer häufiger insbesondere in Berlin zur Anwendung kommt. Aber auch in München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Leipzig, Münster, Mainz und Göttingen werden Milieuschutzgebiete ausgewiesen oder aktuell diskutiert.

Als Zweck der sozialen Erhaltungsgebiete bzw. der Milieuschutzgebiete wird die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen angegeben. Mit Einführung des Milieuschutzes werden in diesem Gebiet der Rückbau, Änderungen, Nutzungsänderungen und Umwandlungen von Wohnhäusern genehmigungspflichtig.

Zur Ausweisung eines sozialen Erhaltungsgebiets müssen die zuständigen Behörden prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Ausweisung im Gebiet erfüllt sind. Dies erfolgt in aller Regel durch ein Gutachten, das auf Basis bestimmter Kriterien prüft, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. Zur Art der anzuwendenden Kriterien gibt es keine gesetzlichen Vorgaben.

„Wir haben die Untersuchung in Auftrag gegeben, weil wir verwundert sind, wie beliebig die Ausweisung von Milieuschutzgebieten erfolgt. Wenn es keine transparente und einheitliche Methodik für die Gutachten gibt, dann stellt sich für uns die Frage nach dem objektiven Wert solcher Untersuchungen – und ob nicht jedes Gebiet zum Beispiel in Berlin potenziell unter Milieuschutz gestellt werden könnte“, erklärt Mingazzini.

Kernstück aller Gutachten ist eine schriftliche Bevölkerungsbefragung. Dabei zeigt sich laut der aktuellen Studie, dass die Validität der dabei verwendeten Indikatoren höchst problematisch ist. In kaum einem Fall wird der Zusammenhang zwischen dem gewählten Indikator und den Kriterien (Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängung, städtebauliche Folgen) belegt, sondern meist nur sehr kurz behauptet.

Abgesehen von wenigen Ausnahmen werden keine Vergleichszahlen herangezogen. Damit aber bleibt unklar, ob die berechneten Indikatorwerte hoch oder niedrig sind. Besonders unzureichend ist der weitgehende Verzicht auf Vergleichszahlen bei „harten“ Indikatoren, wie z. B. Einkommen, Bildungsabschlüsse oder Erwerbsbeteiligung.

„Wenn berlinweit die Zahl der Arbeitslosen nach SGB II zwischen 2009 und 2019 um 42 Prozent sinkt, dann kann ein entsprechender Rückgang in einem Gebiet nicht als Indiz für eine Verdrängung verwendet werden. Auch ein Anstieg der Neuvertragsmieten in einem Gebiet ist noch kein Indiz für eine Aufwertung, sondern zunächst nur ein Indiz für eine Wohnungsknappheit – die aber in der ganzen Stadt vorliegt“, erklärt Simons.

Wenn Vergleichszahlen angegeben werden, so sind diese häufig ungeeignet. Der weitgehende Verzicht auf Vergleichszahlen führt auch dazu, dass die Ergebnisse kaum auf Plausibilität untersucht werden. Die Folge sind manchmal direkte Widersprüche zwischen den Aussagen der Gutachten und anderen Untersuchungen, Planungen und Vorgehen der öffentlichen Hand.

„Unsere Untersuchung hat zahlreiche unplausible Ergebnisse gefunden. Ein wissenschaftlicher Austausch der Gutachter, ein Streiten um die bessere Methodik, lässt sich bisher jedoch nicht einmal ansatzweise erkennen. Der Verordnungsgeber sollten hier einen wissenschaftlichen Disput anregen und fördern“, erklärt Simons.

„Wir hoffen, dass in zukünftigen Gutachten die zahlreichen Erkenntnisse der Studie von empirica berücksichtigt werden und dabei dann deutlich höhere Anforderungen an inhaltliche und methodische Klarheit erfüllt werden. Und wir gehen davon aus, dass die bereits ausgewiesenen Milieuschutzgebiete vor dem Hintergrund dieser Erkenntnisse nochmal auf den Prüfstand gestellt werden“, resümiert Mingazzini.

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Foto (c) Kulturexpress, Meldung: Verein zur Förderung von Wohneigentum in Berlin e. V.

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