• Wohnimmobilienindex übertrifft Gewerbe deutlich
• Preissteigerung bei Wohnimmobilien flächendeckend bis in D-Städte messbar,
bei Gewerbeimmobilien nur in Verdichtungsräumen
• Schere zwischen Immobilienpreiszuwachs und Inflationsrate bleibt geöffnet
Der heute vorgelegte neue bulwiengesa-Immobilienindex
beschreibt zum 41. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung. Die Methodik und die lange
Reihe, in dem er erhoben wird, machen ihn zu einem wichtigen Gradmesser für nachhaltige Entscheidungen
in Immobilienmarkt, Stadtentwicklung und Geldpolitik; die Daten fließen unter
anderem in die Preisindizes der Deutschen Bundesbank ein.
Die Ergebnisse für 2016 auf einen Blick:
• Gesamtindex (segmentübergreifend): 4,2 Prozent
• Teilindex Wohnimmobilien: 5,5 Prozent
• Teilindex Gewerbemarkt: 1,8 Prozent.
Damit weist der bulwiengesa-Immobilienindex nun zwölf Jahre in Folge ein positives Vorzeichen
auf, seit sechs Jahren sogar mit Steigerungen von mehr als 3,5 Prozent pro Jahr. Die Schere zwischen
Immobilienpreiszuwachs und Inflationsrate (Inflationsrate 2016: +0,5 Prozent) bleibt weit
geöffnet.
Wohnen
Der Wohnungsmarktindex übertrifft das Vorjahresergebnis deutlich, vor allem durch die gestiegenen
Erwerbspreise. Mit dem Plus von 5,5 Prozent (Vorjahr: 4,8 Prozent) steigt der Teilindex
auf den höchsten Wert seit den turbulenten Jahren nach der Wiedervereinigung und setzt den
bemerkenswerten Trend von ca. 5,0 Prozent pro Jahr seit 2011 fort. Durch den Niedrigzins begünstigt,
ist „Betongold“ noch immer ein flächendeckender Trend. Die Betrachtung der Einzelvariablen
nach ABCD-Städten verdeutlicht jedoch ein differenziertes Wachstum: So steigen die
Kaufpreise von Neubau-Reihenhäusern in A-Städten (8,8 Prozent) deutlich stärker als in DStädten
(5,5 Prozent).
Im Bestandsmietmarkt hingegen ist kaum ein Unterschied zwischen den Stadttypen feststellbar.
Im Neuvermietungsbereich können C- und D-Städte die höchsten Zuwächse verbuchen und bei
Kaufpreisen für Eigentumswohnungen sind es sogar die D-Städte, die mit 7,9 Prozent die höchste
Steigerung aufweisen.
bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten: „Die Zahlen zeigen, was eigentlich auf der Hand liegt:
Wohnen hat eine flächendeckende Funktion. Dies sorgt zunächst für Preissteigerungen in allen
Städtetypen, wirft aber im Detail Fragen der regionalen Bewertung von Wohnraumbedarfen
und der Erschwinglichkeit auf.“
Gewerbe
Der Gewerbemarkt hat im deutschlandweiten Durchschnitt ein wenig von seiner Dynamik eingebüßt.
Grund für das verlangsamte Wachstum ist der Einzelhandel. Entgegen der gestiegenen
Einzelhandelsumsätze stagnierte das Mietpreiswachstum in Deutschlands HauptEinkaufsstraßen
(0,1 Prozent). Ähnlich verhält es sich in städtischen Nebenlagen.
Büromieten (2,9 Prozent) und Gewerbegrundstückspreise (3,8 Prozent) hingegen sind die Treiber
des gewerblichen Immobilienindex. Stärker als im Wohnungsmarkt müssen hier funktionale
Zusammenhänge und die Rolle der Wirtschaftsagglomerationen beachtet werden. Denn die
Büromieten und Gewerbegrundstückspreise steigen in A-Städten (4,6 bzw. 5,1 Prozent) deutlich
stärker als im Rest der Republik. Für die Büromieten pendeln die Werte in den B- und DStandorten
lediglich zwischen 1,1 und 1,4 Prozent, die Kaufpreise bei Gewerbegrundstücken
stiegen zwischen 2,1 und 2,3 Prozent.
Die gute Erwerbstätigenquote mit gestiegenen Bürobeschäftigtenzahlen, erstarkte Produktionsstandorte
und der Wandel der klassischen Lagerhalle zum hochtechnisierten Servicezentrum
treiben den Gewerbemarkt an.
Ausblick
Welche Effekte hat die anhaltend positive Immobilienentwicklung für das laufende Jahr 2017?
Die Löhne steigen, die Beschäftigtenentwicklung ist positiv. Gerade Immobilien in Kernstädten
profitieren über alle Marktsegmente von Nachfrageüberhang und hohen Auslastungsgraden,
die für einen stabilen Cashflow sorgen. Zudem sorgt die Niedrigzinspolitik noch immer für eine
Verknappung renditeträchtiger Anlageformen, was weiterhin zu einer Entkopplung von Investment-
und Mietmärkten führt – die Preise werden steigen. Für in- und ausländische Investoren
bleiben Immobilien in Deutschland auch 2017 ein Stabilitätsanker.
