Der Cass UK Commercial Real Estate Lending Report zeigt einen starken Rückgang der Kreditvergabe und prognostiziert einen Anstieg der Kreditausfälle, wenn Kreditmargen steigen und sich wirtschaftliche Folgen des Coronavirus bemerkbar machen. Der jüngste Bericht der Cass Business School über gewerbliche Immobilienkredite in Großbritannien und die damit verbundene Analyse deuten darauf hin, dass die Coronavirus-Pandemie eine Reihe von gesonderten Fragestellungen auf einem sich verlangsamenden Markt aufwirft.
Die wichtigsten Ergebnisse des Berichts zeigen: Die Neukreditvergabe erreichte im Jahr 2019 mit £43,8 Milliarden einen Rückgang um 12 Prozent gegenüber 2018, das entspricht dem Volumen der Immobilieninvestitionen. Die Kreditmargen für sekundäre Eigentumstypen wurden erheblich reduziert. Der absolute Betrag der ausgefallenen Kredite stieg im Jahresvergleich um 36 Prozent.
Steigende Zahlungsengpässe wirken sich wahrscheinlich auf Kredite aus, die durch Einzelhandelsimmobilien besichert wurden. Insbesondere von Entwicklungskrediten wird erwartet, dass diese die Kosten der Banken erhöhen werden, da sie sich an die stetig steigenden Kapitalanforderungen nach dem Basler Rahmenwerk anpassen.
Die Autorin des Berichts, Dr. Nicole Lux [1], Senior Research Fellow an der Cass Business School [2], sagte: „Während es keine Anzeichen dafür gab, dass die Kreditgeber nach der Krise von 2008/09 die Kosten zur Deckung von Verlusten und Abschreibungen erhöht hätten, könnte die Situation jetzt anders aussehen. Der zugrundeliegende Kreditrückgang von Krediten könnte sofort erhöhte Kapitalkosten auslösen, wenn die Eintreibung eines Kredits auf lange Sicht fraglich ist. Dies könnte dann zu höheren Kreditmargen führen.
Die Auswirkungen der Corona-Krise werden vor allem im ohnehin schon angeschlagenen Einzelhandelssektor zu spüren sein, aber auch andere Sektoren wie Hotels und Freizeit, Studentenwohnheime und Anlageimmobilien werden stark betroffen.
Während die Änderung der Kapitalbehandlung für Darlehenszinsen während des Coronavirus kurzfristig Erleichterung bringen wird, werden sich einige der Unternehmen auch langfristig nicht mehr erholen. Die Verluste aus diesen Darlehen müssen sich in den Bilanzen der Banken niederschlagen”.
Dr. Lux bezeichnete vor allem Kredite, die durch Einzelhandelsimmobilien besichert wurden, als diejenigen, welche wahrscheinlich von Ausfällen betroffen sind. Wobei Abschreibungen und Schuldenverluste in Höhe von £8 Mrd. bis £10 Mrd. absehbar sind. Sie fügte hinzu, dass Entwicklungskredite den Kosten der Banken aufgeschlagen werden, so dass etwa £22 Milliarden solcher Kredite von Bauverzögerungen und Ausfällen von Bauaufträgen betroffen sind.”
Entwicklungskredite sind ein weiterer Bereich, der mir Sorgen bereitet”, sagte Nicole Lux. “Wir hatten zum Jahresende noch nicht in Anspruch genommene Fazilitäten in Höhe von £25 Milliarden in der Entwicklungsfinanzierung, was mich bereits zu der Annahme veranlasste, dass es aufgrund der politischen Unsicherheit zu Verzögerungen bei der Entwicklung kam. [Jetzt] wird es weitere Verzögerungen geben. Ende 2019 waren viele Bauträger noch nicht bereit, die Preise für Wohneinheiten neu festzusetzen, um sie zu verkaufen. Aber sie werden unter Druck geraten, da die Banken immer weniger Geduld aufbringen, einen Teil dieser Beträge zurückzuerhalten”.
Bei einem Rückgang der Kreditvergabe um 12 Prozent im Jahresvergleich verzeichnete CoStar im gleichen Zeitraum Immobilientransaktionen in Höhe von £48 Milliarden. Nur 46 Prozent der Neuverschuldung wurden zur Finanzierung des Immobilienerwerbs verwendet, während alle anderen Darlehen auf Refinanzierungen zurückzuführen waren. Während Immobilientransaktionen im Jahr 2020 mit einem voraussichtlichen Transaktionsvolumen von £34 Milliarden gedämpft werden, müssen die Kreditgeber im Jahr 2020/21 Darlehen im Wert von £43 Milliarden refinanzieren.
Die ausstehenden Entwicklungsfinanzierungen blieben im Jahr 2019 stabil, aber die nicht in Anspruch genommenen Fazilitäten stiegen in der ersten Hälfte des Jahres 2019 auf £27 Milliarden und blieben mit £25,5 Milliarden hoch, was darauf hindeutet, dass ein erheblicher Teil der Entwicklung in dieser Zeit zum Stillstand gekommen ist.
Während die Preisgestaltung für Kredite die durch erstklassige Londoner Büroimmobilien besichert sind, wettbewerbsfähig bleiben, ist über 12 Monate hinweg ein sichtbarer Anstieg von 199 Basispunkten auf 205 Basispunkte zu verzeichnen. Die Zinssätze haben sich im Laufe des Jahres 2019 günstig entwickelt, um den Druck etwas abzuschwächen, aber größere Anstiege sind bei sekundären Immobilienkrediten zu verzeichnen, die zwischen 40 und 70 Basispunkten liegen und bei über 300 Basispunkten für alle Arten von Immobilien enden.
Michael Kavanau, Leiter des Bereichs Schulden und strukturierte Finanzierungen EMEA bei JLL, sagte hierzu: “Nach Ausbruch von COVID-19 sehen wir eine noch stärkere Betonung der drei Hauptpfeiler des Schuldenmarktes durch die Kreditgeber – großes Vermögen, große Sponsoren und große Wirtschaftlichkeit. Wenn Sie über diese verfügen, dann gibt es immer noch Liquidität auf dem Markt – in den vergangenen zwei Wochen haben wir sogar drei solcher Geschäfte mit einem Gesamtvolumen von über £100 Millionen abgeschlossen.“
Ion Fletcher, Direktor für Finanzpolitik der British Property Federation, sagte: „Die Auswirkungen des Coronavirus sind noch in der Entwicklung, weshalb es noch zu früh ist, um sagen zu können, wie unterschiedlich die Ergebnisse in der nächsten Ausgabe zu dieser Studie aussehen werden. Doch seit Ende März 2020 haben Immobilienbesitzer erhebliche Einbußen bei den Mieteinnahmen hinnehmen müssen. Immobilienbesitzer gehen dabei eine Gratwanderung zwischen der Unterstützung der Mieter und ihren Pflichten gegenüber den Millionen von Rentnern, die in Gewerbeimmobilien investiert haben. Die Regierung muss dringend entscheiden, was sie noch tun kann, um Mieter, Eigentümer und Kreditgeber zu unterstützen, indem sie entweder Geld in das System pumpt oder sicherstellt, dass Kreditgeber weiterhin Kreditnehmer unterstützen können.“
Neil Odom-Haslett, Präsident der Vereinigung der Grundstücksverleiher, sagte weiter: „Wenn wir auf 2019 zurückblicken, war der Immobilienkreditmarkt ein ganz anderer Ort als heute. Im Jahr 2020 und darüber hinaus stehen die Kreditgeber vor großen Herausforderungen. Das Einkommen der Vermieter ist stark gesunken, insbesondere im Einzelhandel und im Freizeitsektor, da eine Reihe von Mietern nicht in der Lage ist, Miete zu zahlen – und diejenigen, die es können, sich am Quartalstag im März dagegen entschieden haben. Die Vermieter haben dies auf die Kreditgeber abgewälzt und sich damit um Verzicht auf Darlehensvereinbarungen, Zinserhöhungen und Tilgungsferien bemüht“.
Foto (c) Kulturexpress, Meldung: Ida Junker, PPOOL, Paris
[1] https://www.cass.city.ac.uk/faculties-and-research/experts/nicole-lux
[2] https://www.cass.city.ac.uk/
